«Последний вагон» долевки – стоит ли?
Рассказываем, какие важные изменения происходят на рынке новостроек.
С 2020 года строительный рынок не только Тюмени, но и всей страны изменится кардинально. Причина – новые поправки в Федеральном законе № 218-ФЗ, которые вступили в силу с 1 июля 2018 года, а также указ президента о трехгодичном переходе от долевого строительства жилья к проектному финансированию. Законопроект создан для того, чтобы защитить покупателей от высоких рисков при приобретении квартир на «стадии котлована». Отметим, что в России порядка 3% дольщиков признаны обманутыми.
Вместе с несколькими экспертами мы попытались выяснить, что изменится для покупателей и девелоперов.
Что поменяется для застройщика?
– Требования к уставному капиталу компании – теперь его размер будет зависеть от площади возводимого объекта.
– Придется строить на собственные средства – финансы дольщиков будут храниться в банках на счетах эскроу. А это значит, что многим девелоперам придется брать кредиты – а это минимум 500-600 млн рублей.
– Работать по договорам долевого строительства смогут только компании с опытом не менее трех лет.
– Застройщик не сможет получить несколько разрешений на строительство. Пока один участок не будет сдан, начинать застройку второго нельзя. Соответственно, комплексная застройка – когда сдается не один дом, а сразу квартал (со школами, магазинами и т.д.), будет невозможна.
– Каждый застройщик будет обязан перечислять 1,2 процента от стоимости каждого заключаемого договора в компенсационный фонд.
– По мнению экспертов, снизится конкуренция – в новых условиях маленькие (или финансово-неустойчивые) строительные компании рискуют не выжить, и на строительном рынке останутся наиболее крупные игроки.
Олег Касьянов, вице-президент Объединения риелторов Тюменской области:
«Большинство девелоперов наверняка попытаются взять как можно больше разрешений на строительство по старым правилам (которые действуют до 1 июля 2018 г.) и, тем самым, обеспечат себе задел на 2-3 года. После этого долевое строительство канет в лету, и у граждан не останется выбора. Думаю, проиграют в результате и застройщики, и покупатели жилья. Более того, поскольку значительная часть девелоперов будет вынуждена покинуть рынок, в Тюмени их может остаться не больше десятка. А это чревато снижением качества строительства, поскольку уменьшится конкуренция».
Для покупателей
– В случае форс-мажора дольщик может получить компенсацию из специального фонда, куда все застройщики перечисляют проценты с каждого договора.
– Возникнет дефицит готовой недвижимости. В течение шести лет Тюмень занимала второе место в России по вводу жилья (среди городов с численностью населения до 1 млн). С введением новых правил и отказом от «долевки» количество сданных квадратных метров в нашем городе и области может резко сократиться.
– По мнению экспертов, может снизиться качество возводимого жилья из-за уменьшения конкуренции (маленькие компании не выживут).
– Увеличится стоимость жилья. Тюменские эксперты прогнозируют удорожание квадратного метра на 7 – 30 процентов.
Андрей Скосырский, председатель Тюменского отделения Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД):
«Даже если бы не было изменений в законе, независимые аналитики прогнозируют минимум 10-процентный рост цен на недвижимость. Уже сейчас в Тюмени наблюдается дефицит готового жилья, а скоро спрос может превысить предложение. Чем безопаснее, тем дороже – это аксиома. Купить квартиру в готовом доме и на стадии котлована – совершенно разные вещи».
Стоит ли покупать «долевку» сейчас?
Нынешний момент может стать переломным для рынка жилья в стране. Уже сейчас понятно, что скачок в ценах будет, обсуждается лишь, насколько большой. Такой момент уже был в середине нулевых годов, когда с введением программы «Молодая семья» цены резко выросли, в некоторых регионах даже в 2-3 раза. Поэтому, несмотря на то, что реальные доходы населения страны снижаются уже четвертый год, именно сегодняшний момент – самый удачный для вложения личных сбережений в недвижимость. Как, впрочем, и покупка жилья, которую вы запланировали через 2-3 года.
Олег Касьянов, вице-президент Объединения риелторов Тюменской области.
«Очевидно, что покупать квартиру надо в течение двух, максимум трех лет, пока еще реализуются «долевки». Это реальный способ сэкономить, потому что потом придется выбирать из готовых новостроек, а это будет на порядок дороже. Главное – не прогадать с застройщиком, довериться надежной компании, которая уже зарекомендовала себя на рынке».